读者来稿：那个说香港地价跌了七成的 你给我出来

　　读者来稿 | 那个说香港地价跌了七成的 你给我出来

　　来源：财经美女蜗牛妹

　　今天刊登一篇读者来稿，说说被内地媒体爆炒的香港地价跌了七成，到底是咋回事！一切赞赏都将转给作者。

　　香港地价暴跌70%，不足北京六环一半了！连南京的一半都没了！香港楼市要崩盘了！李嘉诚公司暴跌1400亿！

　　近2天的朋友圈刷屏真心挑战了笔者的认知底线，一篇毫无节操，漠视事实的标题党假新闻堂而皇之地登上各网头条，只为满足内地同胞贬低香港的快感，睁！眼！说！瞎！话！

　　21.3亿，若买块绿地真的便宜吗？

　　事情的起因很简单：猴年伊始，香港地政总署首次拍卖一幅位于大埔区的住宅用地，最终中海外已跌破市场眼镜的21.3亿港元成交，若按最大可建楼面面积10.71万平方米计算，楼面价仅为19880港元/平方米，由此引来港楼崩盘之说。如果新闻就此结束，那可真的吓死宝宝了，要知道同区二手楼尺价超过1万港元，即每平米均价至少11万港元。因此，合理的解释是中海外购入的住宅用地风险很大，甚至分分钟被判为绿化用地。

　　事缘环保组织“环保触觉”入秉香港法院申请临时禁制令，致使这块土地已延迟2个多月。政府不知何故，在环保组织誓言无论结果如何都会上诉至终审法院的前提下，仍然勉强硬推出市场，最终导致以低于市场预期近40%的“面粉价”成交，给人一种要钱不要地的感觉，这对于财政收入极度依赖卖地的港府来说，实属不正常。难免让人联想到地政总署为了完成特首梁振英的卖地目标，不择手段。

　　达标也好，贱卖也罢；总之，大埔地价暴跌实为“人祸”，不能反映市场真实情况，顶多只是楼市低迷的一个极端个案，无良媒体却如获至宝，用来唱衰香港，不亦说乎！

　　真实情况是，中海外以接近农地的价格买下了一块前途未卜的发展用地，倘若政府胜诉，自然赚得笑不拢口，扣除建筑成本，少说也有3-4倍利润。但不幸的是，在香港，只要是被环评司法覆核盯上的工程，最好的结果也得拖延三年五载，远有2011年港珠澳大桥覆核，近有香港机场第三跑道纠纷，后者何时开工还远未有定数。

　　当然，不差钱的中海外大不了一个“屯”字，要知道他的香港同行恒基在新界坐拥4450万平方英尺的农地；即便不能起楼，谁知道10年后的大埔荔枝山会不会纳入第二个“新界东北发展计划”呢。

　　香港楼价若暴跌会传导到内地楼市吗？

　　虽然地价暴跌70%完全是一出彻头彻尾的闹剧，但也的确反映出近期香港楼市低迷，导致发展商意兴阑珊，尽量以最低的价格来投地，以防未来市场大变。

　　无论从流动性、避险需求、通胀还是利率走势，都很难支撑已是全球最贵的香港楼价再快速上涨。但是，在供求关系仍然失衡的大前提下，除非楼按飙升（美联储在逆宽松的路上真能走远吗？强烈表示怀疑！！），楼价也难以出现倒V走势，比较可能出现倒L，前期升幅较大的地区回软，新楼开价趋向理性，整体楼价在正负10%的区间内双向波动。大涨与大跌都必须出现“黑天鹅”事件。还是那句话，楼价很难在调控辣招未撤销前剧跌；要从长逾10年的牛市走入熊市，也绝非坦途。至于大行神马的预测，且听且忘之，几乎没有一个分析猿在2011-13年时不预测香港楼价下跌的，结果打脸打到啪啪响（希望他们还没失业…）。

　　退一万步说，全球陷入通缩，美联储还坚持加息，那香港楼价必跌无疑。这会传导给深圳，乃至内地楼市吗？笔者的答案是：影响短期sentiment，但几乎然并卵。

　　回归以来，香港与内地楼市的相关性从过去接近0缓慢向1趋近，主因香港楼市的内地客占比越来越高，但在BSD等辣招出台后，已停滞数年。目前来看，两地市场仍然是割裂的独立市场。内地正在降息周期，流动性宽松，且面临本币贬值；香港处于加息周期萌芽阶段，且本币被迫升值，流动性趋紧；两者现状南辕北辙。

　　但若香港楼市的下行周期确立，2012年10月27日（港府推出BSD）以前涌入的内地业主取向就至关重要了。与香港业主不同，内地买家对持有成本（利率）和租金回报率的敏感性要低得多，配置香港房产除了博升值，别无他求。倘若楼价下跌催生“羊群效应”，香港楼价下跌的幅度和速度很可能超过98年金融风暴。港府很可能果断取消BSD（买家印花税）重新打开市场，又会涌入一批意图抄底的杠杆买家，届时出现的多空博弈会相当精彩。

　　至于炙热的深圳楼市，以及其他一线城市，香港楼价急跌肯定会影响短期交投气氛，但鉴于资本项下并未开放，且利率走势迥异，难以对本地楼市造成明显冲击。上海迪士尼周边的炒房客才不管你大埔地价跌到“几分之几”呢。

　　最后，笔者只想奉劝大家擦亮眼睛，切莫被没有常识的小编牵着鼻子走，因为他们大多是买不起楼的。（如有例外，那可能是富二代）