上海金地销售两年连创新高 是重回巅峰还是昙花一现

　　金地上海十年沉浮

　　世道变了。

　　争夺地王的硝烟尚未散尽，房企发展的格局却已时过境迁。

　　申城房企销售排行榜上，剧变的世道已显露蛛丝马迹。2017年1-5月，万科、绿地、金地、保利、大华、招商分别是97亿、89亿、62亿、58亿、55亿、46亿占据上海房企销售排行榜的前六位。

　　周期轮回

　　这一幕似曾相识。如果不标注前述排名的日期，会让人有重新回到上一轮申城房地产市场发展高峰时的错觉。事实上，在上一轮房地产周期由高位拐点回落的2007至2008年，也正是“招保万金”这些房企，成为上海及全国楼市各类排行榜单中的传统势力。

　　与上海市场的表现相应，金地的全国排名也出现良好上升势头。继2016年业绩首破1000亿元之后，金地今年以来的表现也较为抢眼，公开数据显示前5月销售金额达518亿元，在众多房企中排名第11位，再一次看到了重回十强房企的希望。

　　这延续着金地近两年的持续增长态势。在2015年销售业绩同比增长26%至616.7亿元之后，2016年金地销售业绩再创新高，达到了1006亿元，同比增长63%，销售面积658万平方米，同比增长48%。金地顺利晋级“千亿”房企阵营。

　　进入2017年，金地的业绩亦有上佳表现。金地集团最新公告显示，今年1-5月累计实现签约面积 285.2 万平方米，同比增长 22.28%，累计签约金额 517.6 亿元，同比增长 51.04%。

　　这究竟是昙花一现，还是重回巅峰？

　　结构论

　　通过对金地土地储备的梳理，厘清这家公司的投资开发逻辑：

　　2016年，金地共获取了33宗土地，总投资额399 亿元，为其新增约533万平方米的土地储备。截至去年年底，金地在一线城市的总投资额占比为26%，二线城市的总投资额占比63%，三线城市的总投资额占比11%，且三线城市中大部分位于东莞，投资项目主要在临深片区。金地的总土地储备约达2950万平方米，权益土地储备约1500万平方米。

　　另一方面，面对不断变化的市场和政策形势，金地把握市场需求，坚持推出以首置首改类为主的刚需类产品，统一组织制定销售策略、开展销售行动，推动库存去化和销售目标的完成。尤其是金地华东区域公司销售额实现突破性增长，去年三季度销售额即突破百亿，成为金地2016年首个实现销售额破百亿的区域，全年累计签约金额约175亿元；华南、华北、东南、华中也先后实现销售额破百亿元，最终公司实现全年销售额、回款额和利润的稳步增长。

　　城市布局合理、产品推陈出新、开发模式灵活等，构成了金地能够在本轮周期中迅速崛起的主因。

　　这样的上升势头会持续吗？又或者能持续多久？

　　上海之踵

　　事实上，金地早年发展迅猛，与万科、保利、招商合称“万保招金”，曾被认为是中国房企的代表，但“金”字招牌却在中途“褪色”。

　　《东地产财经周刊》在整体研究老牌房企中落与复兴的统计中发现，金地的企业排名与华东区域销售在集团中的占比呈显著正相关。

　　一直以来，华东区域公司都是金地的发展重心。从2002年开始，金地凭借嘉定的大盘金地格林世界在上海迅速站稳脚跟；2006年，金地华东区营收占集团销售额40%，企业全国排名第11位；其后，金地在上海开发了众多赫赫有名的楼盘，包括金地未未来、金地湾流域等，进一步巩固其“万保招金”的江湖地位。2009年，上海公司更是首次完成了创纪录的百亿元销售额，声望和业绩都达到了巅峰。

　　然而，金地在2009年下半年至2010年底期间大举拿地，却遇到2011年-2012年楼市调控政策不断，手中堆积的多幅高价地块让金地华东区域尝到了“教训”。

　　自2011年起，金地在土地市场表现谨慎，华东区占比逐年下降，房企排名亦随之下降；2014年，华东区营收在集团中占比20%，企业全国排名第16位；2016年，金地华东区营收集团占比上升为27%，房企百强榜排名则重新上升为第12位。

　　换句话说，上海为核心的华东市场表现，成为金地在全国各类排名中战力攸关的阿喀琉斯之踵。问题的关键在于，上海市场的强势表现，能否在未来延续？

　　未了局

　　在过去一年，金地在上海的楼盘，包括天地云墅、都会艺境的年度销售金额都超过20亿元，金地在上海市场的排名也稳居前十。

　　进入2017年，金地自在城、金地积木、金地天地云墅等项目都拿到了开门红。根据《东地产财经周刊》了解的信息，金地在6-7月有新推或加推的上海项目包括金地积木、金地世家、金地天地云墅、金地自在城等，未来两月金地上海的销售仍将相当可观。

　　然而，不得不提的是，由于土地市场竞争激烈，加之公司之前在土地市场相对谨慎的态度，金地在上海的土储依然处在一个相对偏低的水平。

　　据年报显示，金地在2016年一共新增3宗上海的土储。其中最大的无疑是当年7月以88亿元的总价竞得了浦东祝桥地王，溢价率高达286%，成交楼板价约3.3万元/平方米；另外两宗分别位于青浦和嘉定。然而，这3宗地块均非由金地100%持有，其所占权益比例分别为34%、33%和25%，权益可售面积分别为7.18万、2.37万和3.8万平方米。

　　未来，土地，仍是金地上海的心头之痛

　　在2016年销售规模高速增长之后，大型房企对2017年的发展前景大多保持较强信心，再次起航冲击高目标，领先阵营的市场竞争愈演愈烈，2017年行业整合也将全面提速。在“危机四伏”的2017年，金地此番究竟昙花一现抑或重回巅峰，有待时间检验。

　　但无论结局如何，金地在上海市场的起落，已经成为时代标签，记录下中国房地产市场发展的跌宕起伏。